کارشناس سیاستگذاری شهری و مسکن: قرار گرفتن بازار مسکن در تله رکود تورمی

بهزاد عمران زاده کارشناس سیاستگذاری شهری و مسکن در یادداشتی اختصاصی برای گروه مسکن و شهرسازی خبرگزاری صداوسیما، با بررسی وضعیت بازار مسکن در شرایط جنگی، تأکید کرد: بحران امروز مسکن تنها محصول تحولات اخیر نیست، بلکه نتیجه سال‌ها ضعف در حکمرانی زمین، توقف اجرای قوانین بالادستی و غلبه نگاه سرمایه‌ای بر بازار مسکن است.

عمران زاده نوشته است: در شرایط جنگ تحمیلی جبهه ی آمریکایی- صهیونی بازار مسکن بیش از بسیاری از بخش‌های دیگر در معرض بی‌ثباتی و فشار قرار گرفته است. بازاری که سال‌ها پیش از بحران‌های اخیر نیز با مشکلات ساختاری مواجه بود و اکنون هر شوک اقتصادی یا سیاسی، تنها بر شدت ناترازی‌های آن می‌افزاید.

در نوشته وی آمده است: واقعیت آن است که بحران کنونی مسکن را نمی‌توان صرفاً محصول جنگ یا تحولات کوتاه‌مدت دانست. ریشه‌های این وضعیت به سال‌ها سیاست‌گذاری نادرست در حوزه زمین، ضعف تنظیم‌گری و تبدیل شدن مسکن از یک کالای مصرفی به یک کالای سرمایه‌ای بازمی‌گردد. در شرایط فعلی، بخش قابل توجهی از تقاضای موجود در بازار نه برای سکونت، بلکه با هدف حفظ سرمایه و کسب سود شکل می‌گیرد؛ مسئله‌ای که عملاً خانوارهای متوسط و ضعیف را از دسترسی به مسکن مناسب دور کرده است.

درواقع ریشه ی اصلی مشکلات حوزه ی مسکن را فارغ از شرایط موجود، می توان عدم عمل به قوانینی چون قانون ساماندهی تولید و عرضه سال ۱۳۸۷ یا قانون جهش تولید مسکن و یا کند شدن و توقف اجرای این قوانین با تغییر دولت ها دانست.

یکی از مهم‌ترین نشانه‌های بحران در حوزه ی مسکن، سهم بسیار بالای زمین در قیمت نهایی مسکن است؛ به‌گونه‌ای که امروز در بسیاری از شهرها حدود ۷۰ درصد قیمت یک واحد مسکونی به ارزش زمین اختصاص دارد.

این موضوع نشان می‌دهد که مسئله اصلی، صرفاً هزینه ساخت یا مصالح ساختمانی نیست، بلکه نبود نظام حکمرانی درست زمین در کنار ناکارآمدی و نادرستی سیاست‌های توسعه ی شهری، به موتور اصلی افزایش قیمت‌ها تبدیل شده است.

از سوی دیگر، بازار مسکن اکنون در وضعیت «رکود تورمی» قرار دارد؛ وضعیتی که در آن قیمت‌ها با سرعت افزایش می‌یابد، اما حجم معاملات واقعی کاهش پیدا می‌کند.

افزایش قیمت‌ها در ماه‌های اخیر، هم‌زمان با افت قدرت خرید خانوارها، موجب شده تقاضای مؤثر به شدت کاهش یابد و بخش زیادی از مردم عملاً توان ورود به بازار را از دست بدهند.

در کنار این مسائل، شرایط جنگی و بحران‌های ناشی از آن نیز مشکلات بخش عرضه را تشدید کرده است. اختلال در زنجیره تأمین مصالح ساختمانی، افزایش هزینه‌های ساخت، نااطمینانی اقتصادی و کاهش انگیزه سرمایه‌گذاری در تولید مسکن، روند ساخت‌وساز را با کندی مواجه کرده است. ادامه این روند می‌تواند شکاف موجود میان عرضه و تقاضا را عمیق‌تر کرده و بحران دسترسی به مسکن را به یکی از مهم‌ترین چالش‌های اجتماعی کشور تبدیل کند.

در شرایط موجود، مهم‌ترین اقدام دولت باید اصلاح سیاست‌های زمین و بازگرداندن مسکن به جایگاه واقعی خود به‌عنوان یک نیاز مصرفی باشد. دولت و سازمان ملی زمین و مسکن به عنوان بزرگ ملاک زمین در کشور، با در اختیار داشتن حجم گسترده‌ای از اراضی قابل استفاده در محدوده و حریم شهرها، ظرفیت مهمی برای مداخله مؤثر در بازار دارد؛ ظرفیتی که اگر به‌درستی مدیریت شود، می‌تواند بخش مهمی از فشار بازار را کاهش دهد. و متقاضیان واقعی و بدون مسکن را صاحب خانه کند.

استفاده هدفمند از زمین‌های دولتی برای تأمین مسکن متقاضیان واقعی و تغییر جهت حمایت ها از سازنده های بزرگ به متقاضیان واقعی، کاهش بروکراسی صدور مجوزها، حمایت مالی از ساخت‌وساز، و ایجاد مشوق برای سازندگان، از جمله اقداماتی است که می‌تواند عرضه مسکن را تقویت کند. در کنار آن، اجرای واقعی ابزارهای تنظیم‌گرانه مانند مالیات بر سوداگری و خانه‌های خالی نیز برای کنترل تقاضای غیرمصرفی ضروری به نظر می‌رسد. تجربه مسکن مهر و نهضت ملی مسکن نشان داده هرجا مردم و سازندگان محلی در فرآیند تولید مسکن مشارکت داده شده‌اند، نتایج موفق‌تری حاصل شده است. تقویت الگوهای مشارکتی و واگذاری زمین به متقاضیان واقعی بجای قراردادهای پیمانکاری با انبوه سازان می‌تواند ضمن کاهش هزینه‌ها، سرعت و کیفیت تولید مسکن را نیز افزایش دهد.

بدیهی است که در شرایط فعلی، در کوتاه‌مدت حمایت از خانواده های آسیب‌دیده از جنگ باید در اولویت اقدامات دولت قرارگیرد؛ البته لازم هست که این سیاست با راهکارها و ابزارهای درست انجام پذیرد تا از آسیب های آتی ممانعت کند. استفاده از ظرفیت زمین‌ها و فضاهای موجود در داخل محدوده شهرها برای تأمین سریع مسکن این گروه‌ها، می‌تواند علاوه بر کاهش هزینه‌ها، از شکل‌گیری آسیب‌های متعدد آتی در اثر اعطای صرف تراکم به سازنده ها که بدترین و راحت ترین مسیر است، جلوگیری کند.

بازار مسکن ایران امروز بیش از هر زمان دیگری نیازمند اصلاحات ساختاری است. بدون تغییر در رویکردهای مدیریتی و سیاست‌گذاری، هر شوک اقتصادی، سیاسی یا اجتماعی می‌تواند دوباره این بازار را وارد چرخه‌ای از التهاب، افزایش قیمت و کاهش دسترسی مردم به مسکن کند؛ بحرانی که پیامدهای آن تنها اقتصادی نخواهد بود، بلکه مستقیماً بر امنیت اجتماعی و کیفیت زندگی خانوارها اثر خواهد گذاشت.

بر همین اساس، به نظر می رسد مردمی سازی در حوزه تولید مسکن در کنار حذف یا کاهش سوداگری از بازار مسکن به همراه شکل گیری حکمرانی درست زمین به نفع مردم می تواند محورهای اصلی اصلاحات فوق باشد.

پر واضح است که، ثبات راهبردی در عمل به تکالیف قانونی توسط دولت ها و عدم مواجهه ی سیاسی با طرح های ملی در حوزه ی مسکن لازمه ی این اصلاحات است که پایبندی به آن به مرور می تواند تعادل را به بازار مسکن برگرداند.