۹ دهک کشور درگیر مسئله مسکن هستند/ماده ۵۰ از تورم زمین جلوگیری می‌کند

به گزارش تسنیم، محمد صالح شکوهی کارشناس مسکن درباره پیشنهاد وزارت راه و شهرسازی برای حذف ماده 50 قانون برنامه هفتم توسعه اظهار کرد:‌ موضوع مسکن دغدغه بسیاری از خانواده‌ها و مهم‌ترین دغدغه جامعه ایران است. اگرچه پیش‌تر این دغدغه محدود به کلان‌شهرها بود، اکنون تقریباً در سراسر کشور مسئله دسترسی خانواده‌ها به مسکن مطرح است و تنها برای دهک‌های کم‌درآمد نیست.

وی با بیان این‌که اکنون 9 دهک جامعه با مسئله مسکن مواجه هستند، افزود: سهم هزینه مسکن از سبد خانوار در برخی شهرها به 50 تا 60 درصد و در تهران به 70 درصد رسیده است، در حالی که در دنیا این سهم زیر 30 درصد است. بنابراین، مهم‌ترین مسئله در حوزه مسکن، گرانی است. گرانی مسکن عمدتاً ناشی از گرانی زمین است. در تهران، حدود 70 درصد قیمت مسکن مربوط به زمین است و در سایر شهرها نیز وضع مشابهی وجود دارد.

وی تاکید کرد: با وجود تأکیدات امام خمینی (ره) و رهبر معظم انقلاب به‌خصوص در اوایل دهه 70 مبنی  بر کاهش سهم قیمت زمین و مدیریت آن، وضعیت زمین در کشور مطلوب نبوده و همچنان با تورم بالا مواجه است. برای مثال  چند سال پیش نسبت مالکیت زمین و ساخت برای سازنده و مالک تقریباً پنجاه پنجاه بود، اما اکنون 60 به 40 هم رضایت‌بخش نیست. این نشان می‌دهد قیمت زمین به شدت افزایش یافته است. میانگین قیمت ساخت یک واحد مسکونی در تهران حدود متری 130 میلیون تومان است که از این مقدار، تنها بخش کمی مربوط به هزینه ساخت است و مابقی قیمت مربوط به زمین است.

وی با بیان این‌که مسئله زمین یک مسئله استراتژیک و کاملاً در اختیار دولت است و بنابراین  دولت باید پاسخگوی گرانی آن باشد، گفت: سوءمدیریت در حکمرانی زمین، طی حداقل سه دهه اخیر، زمینه‌ساز افزایش قیمت زمین بوده است. این سوءمدیریت هم شامل طرف عرضه و هم طرف تقاضا می‌شود. در سمت عرضه، سیاست‌های محدودکننده توسعه شهرها توسط دولت و شورای عالی شهرسازی و معماری، منجر به محدود شدن زمین شهری شده است. در سمت تقاضا نیز دولت، نهادهای شبه‌دولتی، بانک‌ها و کلان‌سرمایه‌ها تقاضاهای سرمایه‌ای ایجاد کرده‌اند. نتیجه این شد که زمین به‌طور پیوسته گران شده و دولت هیچ سیاست مشخصی برای کنترل آن نداشته است.

وی یادآور شد: در برنامه پنج‌ساله هفتم، مجلس با همکاری سازمان برنامه ماده 50 را تصویب کرده که طبق آن دولت موظف است در طول برنامه، 2 دهم درصد مساحت کشور را به شهرها، به ویژه شهرهای متوسط، کوچک و روستاها اضافه کند. این تکلیف با هدف منطبق کردن توسعه شهری با رشد طبیعی جمعیت و تسهیل مهاجرت معکوس، یعنی بازگشت مردم به شهرها و روستاهای کوچک، تعیین شده است.

به گفته کارشناس مسکن، این میزان در مقایسه با مساحت گسترده کشور و سهم زمین‌های شهری در سایر کشورها  عددی معقول متناسب با نیاز جامعه است. همچنین در ماده 50 تصریح شده که اضافه کردن زمین به محدوده‌های شهری باید مطابق ضوابط آمایش سرزمین و قوانین موجود باشد تا از آسیب به زمین‌های کشاورزی جلوگیری شود.

شکوهی اضافه کرد:‌ارزیابی‌ها نشان می‌دهد در دوره برنامه، علاوه بر نیاز به مساحت ذکر شده، برای نوسازی بافت‌های فرسوده و تسهیل مهاجرت معکوس، نیاز به مساحت بیشتری نیز وجود دارد. رئیس جمهور  به درستی دریافتند که ادامه روند فعلی مدیریت شهری در تهران با آسیب‌های موجود، دشوار و نامطلوب است و راه حل اجرای سیاست دستوری نیست که مردم از تهران بروند. بلکه ایجاد جذابیت در شهرهای کوچک و روستاها برای مردم است تا خود تمایل به مهاجرت معکوس داشته باشند.

وی یادآور شد:‌ وقتی بعد از گذشت یکسال دولت پیشنهاد حذف ماده 50 را می‌دهد چند برداشت می‌توان داشت که یکی از آنها ناتوانی دولت در اجرای این برنامه است.

وی با بیان این‌که بنده با این برداشت موافق نیستم، توضیح داد: با توجه به گزارش دولت در سال اول برنامه، حدود 80 درصد تکلیف ماده 50 محقق شده است. دولت اگر اراده داشته باشد، قادر به اجرای آن است. برخی نیز ممکن است معتقد باشند که این اقدام با ضوابط آمایش سرزمین یا منابع آب شهرها مغایرت دارد، در حالی که متن ماده 50 به دولت اجازه می‌دهد زمین‌های مناسب را انتخاب کند. در حقیقت پراکندگی جمعیت فشار محیط زیستی را کاهش می‌دهد و تمرکز جمعیت در شهرهای بزرگ، فشار بیشتری بر منابع زیرزمینی و مسائل فرونشست ایجاد می‌کند.

کارشناس مسکن با تاکید بر این‌که به نظر می‌رسد ماده 50 یک ماده مترقی در برنامه هفتم است، اضافه کرد: عدم اجرای آن نشان‌دهنده درک نادرست دولت از ابعاد پیچیده مسئله مسکن و فشار زندگی مردم است. این ماده، با اضافه کردن 2 دهم درصد به مساحت شهرها و روستاهای کشور، اهداف منطبق کردن توسعه شهرها با رشد طبیعی جمعیت، فراهم کردن زمینه اجرای مهاجرت معکوس و توسعه متوازن سرزمین، افزایش عرضه زمین، کاهش تورم زمین و در نتیجه کاهش سهم قیمت زمین از سبد هزینه‌های خانوار و ایجاد امکان دسترسی آسان‌تر به مسکن، افزایش کیفیت زندگی و اشتغال در مناطق کوچک و روستاها را محقق می‌کنند.

شکوهی با یادآوری این‌که مطالعات آمایش سرزمین نشان می‌دهد که 16 درصد مساحت کشور برای اسکان جمعیت در اولویت است، اظهار کرد: در حالی که مجموع مساحت شهرها، روستاها و شهرک‌ها تنها یک درصد است. این یعنی دولت می‌تواند 15 درصد به مساحت شهرها اضاقه کند. بنابراین دولت با اضافه کردن 2 دهم درصد زمین، تنها بخشی از ظرفیت موجود را استفاده می‌کند. این اقدام نه تنها شدنی است، بلکه در راستای سیاست‌های کارشناسی و اجتماعی کشور محسوب می‌شود.

وی ابراز امیدواری کرد:‌ صدای کارشناسان به گوش رئیس جمهور و وزیر راه و شهرسازی برسد و با استفاده از زمین‌های مناسب و خارج از زمین‌های کشاورزی درجه یک و گسل‌ها، برنامه چهار ساله‌ای تدوین شود تا عرضه زمین به ثبات بازار مسکن کمک کرده و امکان دسترسی به مسکن بهتر و مهاجرت معکوس را فراهم آورد.